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          法拍點交----(一)點交的流程與規定 法拍屋的點交 法拍屋的產權保證清楚，法院核發不動產權利移轉證書後拍定人就可以請地政士(昔稱代書或土地登記專業代理人)辦理報稅、查欠、貸款、過戶等事項且絕對能順利產權移轉。另外於領得權利移轉證書同時也要進行【聲請點交】程序。如果當初拍賣公告記載為〈點交〉的案件，法院也會保證將不動產點交給拍定人而不會有問題；頂多就是時間快慢或有無動用到強制執行的必要罷了。但〈不點交〉的的案件雖然產權移轉沒有問題；使用權的取得卻需要專業的協調、處理能力或另行訴訟來解決了。 不論有點交或不點交的案件，只要是必需跟債務人(使用人)協商周旋，都要有高度的技巧才能讓過程快速且圓滿。例如同樣是點交的案件若處理的得宜也許原屋主10天就自行搬遷，但若原屋主「不爽」要求依強制執行程序走，雖然最後法院會負責點交，可能就要多花兩、三個月才能交屋。所以【點交】是一門很重要的功課，唯其處理的方式很難以教條列出該如何按部就班進行，因為它是一門需要藝術需要天份的功課，而且不同的個案、不同的債務人處理的方式就不同。以下僅能列出在透明房訊(目前全國最大的法拍資訊網站)可容易搜尋得到的〈法拍屋點交的流程及規定〉，至於法拍屋點交的技巧與手法還是要靠實務經驗的積累與用心體會才能成為見招拆招的法拍屋點交藝術家。 １.點交時間流程 一、拍定7日內繳清尾款。二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。四、申請的一次點交大約10日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，一般法院會限債務人15日或20日內自行搬遷交屋）。五、第一次點交通知限期自行搬遷到期日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。六、申請第二次點交大約10後，可收到法院發出定期履勘通知（履勘日期約一個月內），履勘時再協調債務人交屋。七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請第三次點交。(即聲請強制執行)八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷出）。 　 .

          本網站關於「不動產」「信託」「達人」 本網站命名為【不動產信託達人】並非版主驕傲自大、目中無人，自認是最精通不動產的高手。而是希望以此目標勉勵自己努力精進，隨時記得自我期許提昇專業能力且堅持做好「最稱職的顧問」角色。 本人深知學海無涯、相信學無止境，尤其「不動產」之範圍涵蓋層面甚廣，與之相關的法令規定多如牛毛，要想精通不動產各領域是極為困難的。因此，本人及本網站一貫主張的立場，就是要專業分工並應充分尊重專業。例如：雖然地政士(代書)對不動產之法規及土地問題非常熟悉，但像是涉及不動產的訴訟就該請有不動產經驗的律師為代理人，千萬不要貪便宜找代書代撰書狀；土地開發中涉及建築設計、土地利用等建築法規之專業部分，就一定要請教建築師....。版主覺得術業有專攻，並強調實事求是的態度。 不動產領域中版主較為專精及擅長的項目有：不動產信託規劃實務、法拍屋投資顧問與拍賣實務、財產移轉節稅規劃等領域，尤其在不動產信託規劃這方面，版主有足夠的經驗與自信，能解決各種不動產信託的疑難雜症。所以本網站的主題以「不動產信託規劃」為主軸；以不動產信託相關不可分的房地產稅務、法律、執行、管理、處分、登記...等為經緯，希望能以淺顯易懂的方式，在將不動產信託的知識與觀念普及到千家萬戶的同時，也能讓大眾對於和自身權益有重大影響的「房地產」有較深入與較全面的瞭解。 房地產屬高專業度的行業，不動產信託更屬極度專業的新領域，「不動產信託」運用之範圍非常廣泛。但由於本網站設立之宗旨、關心之內容與討論之方向等較以房地產實務面為重，發表之文章主要考量以是否為對一般社會大眾有幫助的實用資訊及普及知識為依據，故對於撰寫文章的內容及轉貼文章的選擇不得不有所取捨，像是不動產信託中的「不動產資產信託」(註：簡稱、REATs，以租金收益做保證, 承諾投資人定期給予投資報酬, 性質類似債券商品或定存單。)、「不動產投資信託」(註：簡稱REITs，以不動產為投資標的，性質比較像基金或股票。)、「不動產開發信託」(註：主要運用在合建開發規劃、都市更新、營建融資取得、銷售企劃....各方面)等屬於信託業者或建築開發業者之業務範圍者，雖亦屬不動產信託相關知識，就算版主也曾涉略物業管理與房地產建設開發等工作多年，但因與一般民眾較無關聯，為顧及本網站內容的普及性及實用性，就暫略而不予討論，版主認為應待不動產信託之風氣已開、觀念普及後，於適當時機再增闢專欄專章來討論。 還有讀者們要暸解版主雖以「不動產信託達人」為自勉的目標，也有開設「不動產信託實務」的課程，但畢竟並非學者，版主擅長的是實務經驗，講授的課程也是實務操作及實例研討為主；而不是理論與學說(版主註：理論與實務基本上原就是二回事；再加上我國的民法體系主要是歐陸法制的繼受，但是信託觀念主要源自英美法系，因此在我國信託的理論與實務差異頗大，甚至多有扞格不入之處)。因此，讀者之目的若是為要準備公職考試或學校論文等功課或是學術研究等，應以學者著作(例:信託法權威謝哲勝教授、王志誠教授....等大著)或專門期刊(例:月旦法學雜誌、台大法學論叢....等)等為主，並應多參考學術界各家學說，及注意各國信託制度與趨勢外，另還要多研讀司法判決案例、解釋函令等以暸解司法實務界的見解看法與主管機關的相關規定。本網站為了服務一般社會大眾及廣泛推廣信託規劃之正確觀念，並期待能真正地達到前述「實用性」及「普及性」之網站成立宗旨，因此對於信託相關之理論學說、學術界之論文及研究....等方面不會有太深入之探討。 回上一頁 至本網站首頁  .

          不動產信託規劃實務案例:(照顧特定對象案例) 本事務所是合法立案地政士及信託顧問事務所，專長是不動產投資顧問及信託規劃。目前業務以信託保全規劃與信託節稅規劃之諮詢顧問為主；本人有足夠的專業能力與實務經驗保證能提供完全符合您需求的信託規劃。本事務所成功的信託規劃實例已有一百多件；若有興趣進一步瞭解，請洽0920570258 首席顧問 曹慶好 【運用信託照顧心智障礙子女案例】 林爸爸及林媽媽一直有個心結，就是他們有一個女兒三歲時因腦膜炎發高燒造成大腦智力受損，沒有生活自理能力，無法照顧自己。林爸爸及林媽媽擔負起照護女兒的職責已近三十年無怨無悔，真是可憐天下父母心啊!他們對女兒的付出不遺餘力，但是擔心自己百年後，女兒的兄嫂們會這樣繼續心甘情願的照顧小姑嗎?透過不動產信託規劃，林爸爸和林媽媽可將名下的房子委託管理，共同受益人為女兒及兒子，可約定信託目的，房子供女兒及照顧女兒生活起居之人共同居住。或將房子出租的租金收益扣除一些必要開銷後，全數拿來作為女兒的生活費以及用來聘請看護或委請設備完善的康復照護中心負責照料，直到女兒過世以前，皆不得處分出售該不動產，甚至該不動產信託中可以規劃設立監察人，若兒子沒有善盡對女兒的照顧職責，可以保留或撤銷其受益權利。兒子或其子女於信託目的終了時可以繼承房子，該不動產屆時歸兒子所有可免一次遺產稅。 透過不動產信託的規劃，林爸爸和林媽媽終於解了心頭疑慮，不用煩惱以後女兒的生活沒有著落，真是在九泉之下也可瞑目了啊！ 【運用信託照顧躁鬱症子女案例 趙錢孫現年56歲，育有一女一子，趙錢孫與同學共同創業合夥經營進出口貿易公司，事業小有成就，每年約有幾百萬元收益。趙先生因早年喪偶且忙於事業而疏於對子女的照顧，兒子又因為大學聯考沒有考上理想學校及失戀等壓力無法調適，而致罹患躁鬱症精神疾病，已多次出入療養院與康復之家，由病史來看兒子每次復發頻率漸短且發病時間漸長，醫師也認為將來應較難有工作與生活自理能力，目前如未病發時，在家中皆需由姊姊幫忙照顧。 趙錢孫考慮到：經商難免有風險存在，萬一經商失敗而無法達成照顧子女之願望時該怎麼辦？還有女兒現時雖能協助父親照顧患病的弟弟，但是終有出嫁之時，女兒自行追尋幸福及建立美滿家庭的權利也不該受父親與兄長影響，該如何妥善安排才能確保子女的權益呢？就算趙錢孫有將財產安排移轉為兒子所有，但因兒子之精神疾病之特性，很容易病發時隨便受亂簽約、亂購物...等，之前就有多次紀錄。趙錢孫更擔心招有心人設計或侵佔財產等這些事情會不會發生在患病的兒子的身上.....。  趙錢孫最後終於用【信託規劃】將這些問題做了圓滿的解決，利用信託財產不會因趙錢孫經營生意失敗破產而遭受債權人強制執行，可形成防火牆以達到破產隔離之作用，還有利用信託財產不受特留分限制、利用信託財產可指定他益......等特性，使患病的兒子不論在父親生前或去世後，居住、生活照料及醫療看護皆無後顧之憂，也不用擔心女兒受兄長拖累與耽誤而影響自身幸福，讓子女的權益有最完整的保障，也稍稍彌補了這些年來父親對子女疏於照顧的愧疚。 ※為了推廣信託規劃及照顧家有心智障礙者之家庭，本事務所特別免費優待辦理【以心智障礙者為受益人】之信託規劃案。詳請參考信託規劃應備資料及收費標準 。 不動產信託可靈活規劃，以達到委託人之需求與目的。不論是節稅理財、避免不當查封保全資產、預防紛爭、活化資產、晚年安排、防止子孫浪費不肖、保護後輩不受歹徒覬覦損友陷害、保全家族資產永續(富過三代)、貫徹遺囑意志.......等。歡迎親洽本事務所，本事務所將為您量身訂做最符合您的需求的信託規劃。 洽詢專線:03-3680429; 0920570258 曹慶好地政士事務所 開業證號: 87字第001147號 曹慶好不動產信託顧問事務所 統編: 10647226 地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號 回本分類目錄 至下一篇  .

          關於夫妻剩餘財產差額分配請求權 ◎如果夫妻間未以契約定立夫妻財產制(註：絕大多數的夫妻於結婚前不會事先以契約定立夫妻財產制；如果有事先約定，約定財產制有共同財產制、分別財產制兩種)，則以【法定財產制】為其夫妻財產制。(【法定財產制】是國內大多數夫妻所適用之夫妻財產制。想更暸解我國的夫妻財產制可點選連結我國夫妻財產制簡介)◎法定財產制關係消滅時(例如離婚、配偶死亡等)，得行使剩餘財產分配請求權。(是權利非義務；當然也得不行使)◎應注意並非兩人全部的財產都要分配，像 :【a】婚前財產(例如夫或妻結婚前就買的房子)不須分配。【b】婚後繼承取得及無償取得(例如太太娘家之繼承遺產或先生無償受贈及受遺贈之物等)之財產不須分配。【c】特有財產(例如夫或妻職業上必需之物)不須分配。◎可分配的財產要各自扣除婚後所負債務後，如果有賸餘，【就雙方剩餘之差額】再平均分配，很多人以為可以分對方一半財產實在是太過簡化問題，更何況依上列程序平均分配顯失公平還可以請法院調整或免除分配(例如先生是米蟲，婚後遊手好閒兼好賭成性對家庭經濟毫無貢獻；或太太不事生產但卻是購物狂，時常刷爆先生的卡影響家庭經濟)。總而言之行使剩餘財產分配請求權有蠻多學問的，當然相對地也可說有很大規劃的空間。◎一般有經驗的地政士或律師於擬定離婚協議書時會主動探詢雙方如何約定財產分配之方式，並明訂雙方互不行使(拋棄)剩餘財產分配請求權。負責任的承辦人甚至會製作財產清冊，列明各財產使用、收益、管理、處分之明細。◎有財產分配之問題或爭議時(例如一方不願放棄行使剩餘財產分配請求權、或某一方有債務糾紛)一定要找有經驗的地政士或律師協助，千萬不能為求便捷快速而任意在書局買制式離婚協議書隨變簽簽；以免後患無窮。◎若無法協議離婚必須以訴訟判決方式離婚，建議要找律師協助為佳，因需著重於法律程序及訴訟攻防。若雙方合意協議離婚建議以找有經驗的地政士(代書)為佳，因著重於產權分配登記及節稅規劃；當然費用也較便宜且氣氛較緩和較不會劍拔孥張破壞協商。◎至於不動產屆時是否會被列為剩餘財產被分配，一般沒有標準答案，如前所述 : 是否有約定夫妻財產制、是否為婚前財產或無償取得財產、是否有房屋貸款而需扣減財產價值、離婚方式是否為協議離婚及是否已約定不動產之歸屬、雙方是否約定互不請求、配偶的財產額與債務額之多寡、其他財產與債務額、是否得調整或免除分配、是否事先規劃妥當得宜............以上每一條都會影響要給的答案。◎夫妻剩餘財產分配請求權時效，自請求權人知有剩餘財產之差額時起，兩年間不行使而消滅，自法定財產制關係消滅時起，逾五年者，亦同。◎我國夫妻財產制因經歷多次重大修法，故網路上搜尋的資料或政府機關發送之法治宣傳手冊等多為錯誤資訊，尤其本次修法，將剩餘財產之請求權改成【非專屬配偶之權利】，可能會影響許多債務人之無辜善良的配偶、家庭之權益，應特別注意(請點選參考關於民法1030-1第三項刪除後，夫妻剩餘財產分配請求權之重大變化 )。◎夫妻之一方死亡，生存配偶拋棄繼承權， 仍有剩餘財產請求權 。◎最後提醒讀者們非常重要的一點 : 就是有害餘剩餘財產分配請求權之行為，他方得聲請法院撤銷之。若無縝密規劃不但無法達預定之目的；甚至可能引起爭訟，宜慎之!慎之! ※夫妻剩餘財產分配請求權的問題本人有實務的經驗與實際的案例可以用不動產信託預先規劃以達【預防財產分配紛爭】及【解決債權人代位請求問題】....等目的，但不方便在此長篇大論，畢竟案例委託人之權益必須受到隱私保護；且「債權人代位請求」之問題，也絕非三言二語講得清楚的。歡迎各位朋友電話與我聯絡或親洽本事務所(本人工作較忙，白天若在簽約或授課時不方便接聽電話，若需在電話中討論案情費時較久請事先預約時間、複雜案件以面談有書面資料輔助為佳，敬請配合，謝謝!) ※註一.與夫妻剩餘財產分配相關的不動產稅賦 ，讀者們可點選連結本人房地稅務分類相關文章【網址：與夫妻剩餘財產分配相關的不動產稅賦 】 ※註二. 離婚之情形 有關離婚應注意事項讀者們可參考本人部落格文章分類中【生活法律】裡有幾篇很重要但很基礎的文章。若離婚協義內容簡單不很複雜想自己辦理(自訂協議內容及自找兩名見證人)。請熟讀這幾篇文章及連結文章分類【常用法規】中參考民法親屬篇離婚之相關法條後，沉澱感情以理智平和的態度處理(切忌感情用事或正在氣頭上因賭氣或意氣用事而欠思考)。若離婚協議的內容較複雜需他人協助代辦(例如需協商債務、分配財產、請求未成年子女監護(探視)權、請求給付贍養費、請求子女教育(生活)費......等)，本事務所收費低廉且專業負責，定能提供各位讀者安心及滿意的服務。讀者們如有夫妻剩餘財產分配請求權的問題，可電洽本事務所電話:03-3680429 0920570258或事先預約安排面談，將由本人親自為您解說服務。  ※註三. 夫妻一方死亡之情形夫妻一方死亡，經生存配偶依民法規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，申請不課徵土地增值稅。　　　　生存配偶行使剩餘財產差額分配請求權，其性質上屬於債權請求權，非屬取回本應屬之財產，故其土地所有權之移轉，應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，向主管稽徵機關申報土地移轉現值，其原地價之認定，以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價，並可依規定申請不課徵土地增值稅。讀者們如仍有疑問，可電洽本事務所電話:03-3680429 0920570258事先預約安排面談(這在電話中講不清楚)，將由本人親自為您解說服務。  回繼承贈與目錄總覽  回信託規劃目錄總覽    .

          信託複利現值表(現值利率因子) 現值利率因子 1 ／ (1+r%)n 註: (n=期數 r=利率)r利率n期數0.99010.98040.97090.96150.95240.94340.93460.92590.91740.90910.98030.96120.94260.92460.90700.89000.87340.85730.84170.82640.97060.94230.91510.88900.86380.83960.81630.79380.77220.75130.96100.92380.88850.85480.82270.79210.76290.73500.70840.68300.95150.90570.86260.82190.78350.74730.71300.68060.64990.62090.94200.88800.83750.79030.74620.70500.66630.63020.59630.5645 .

          屋屋租賃房客戶籍遷入應注意事項 房子出租給他人要注意的細節很多，否則，包租公(婆)的理沒有達成前，自己就要處理一大堆不必要的麻煩。很多人也許都不知道，房客可以僅憑租賃契約書將戶籍遷入承租的房屋中(這是房客的權利)。但因為房客要遷戶籍到租屋處會增加房東要面臨的負擔與風險(詳如後所述)，因此，若不希望房客將戶籍遷入租屋處，應事先與房客言明並應將違反此約定條件之罰則明定於契約中(例如約定由承租方負擔增加之稅賦、違約之懲處或得終止租約之條件等)以杜絕房客遷入戶籍之念頭。註：以下資料部分參考【MyGoNews編輯部/台北報導】 (1)出租之房子無法享有自用住宅稅率，地價稅、土地增值稅也會提高，舉例說，如果房東原已辦妥自用住宅者，因有租賃事實，將導致地價稅(千分之二)之土地，因不符自用規定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者，稅額不變。其次，有關於土地增值稅問題，將來如出售時，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有他人設籍且未有租賃事實時，可要求設籍人填寫「無租賃切結書」，以符合自用土地增值稅規定。 (2)若房客把租金提列為費支出而報稅，租金將併入房東的綜合所得項下，年度所得稅可能會增加，一般租賃所得稅的計算方式：例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)如果不列舉費用，可扣除43％之(法定)必要費用，所以申報租金收入為120000x(1-43％)=68400元將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅，例如級距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個人都不同。(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間)，此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。 (4)最麻煩的是，當房客戶籍遷入之後，發生卡債欠繳、官司纏身等問題，房客搬離卻沒將戶籍遷出時，所有法院的傳票、討債公司都會到他的戶籍地址進行一些「必要」的動作，對於房東來說，將是相當煩的一件事。  其實，出租者最大的權利，即在期限屆滿得不續租，而最大的夢魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會建議先與房客協調，如果因此導致爭議出現，不妨再增加一筆公證費用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行)，以免房客心存報復，租賃期滿不搬遷。  .

          個人出售房屋申報財產交易所得或損失應檢附之證明文件 (中央社訊息服務20090526 16:31:00)財政部臺北市國稅局表示，接獲納稅義務人詢問個人出售房屋，財產交易所得或損失的計算方式及應檢附的證明文件？為使民眾瞭解相關規定，該局特提出說明，財產交易所得或損失之計算方式，係以交易時之成交價額，減去原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產所支付的一切費用後，如餘額為正數，則屬「財產交易所得」；如餘額為負數，則屬「財產交易損失」。申報時納稅義務人需檢附的相關證明文件，包括買賣契約書（私契）、收付價款的紀錄證明，以及買賣交易當時所取具的成本及費用憑證：一、成本方面：包括(一)取得房屋的價金。(二)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用 （如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。(三)房屋移轉登記完成前向金融機構借款的利息。(四)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。但是取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。二、移轉費用方面：為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。該局指出，納稅義務人出售房屋如果未能提示買賣證明文件或提示不完整，稽徵機關將參照當年度財政部核定的當地「各年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」核定課稅。該局呼籲，納稅義務人出售房屋如確有損失，請務必保留交易憑證及相關費用單據，以便於申報綜合所得稅時檢據在當年度申報之財產交易所得範圍內扣除，當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，得以以後3年度的財產交易所得扣除。（聯絡人：服務科李股長；電話23113711分機1166） 來源:中央社 回本分類目錄   .

          已辦畢信託案例之客戶請注意：【辦理信託受託人編配信託扣繳統一編號及申報信託所得】 財政部臺北市國稅局表示，隨著信託制度運作的多元化及彈性化，利用信託來作財產之規劃及管理案件逐漸增加。基於愛心辦稅，該局已發函輔導信託財產受託人編配信託扣繳統一編號，並依法應辦理信託所得申報。 該局說明，信託行為受託人依所得稅法第92條之1規定，應於每年一月底前向所轄稽徵機關申報信託所得申報書及相關憑單，故信託契約成立後，受託人為個人者，應向該個人戶籍所在地國稅局申請編配扣繳統一編號，受託人為法人者，應向法人核准設立登記地址所轄國稅局提出申請。此外，受託人依信託本旨管理或處分信託財產，如有銷售貨物或勞務，並應依財政部92年2月26日台財稅第920451148號令，辦理營業登記或設立稅籍。  該局指出，有許多個人受託人及部分法人受託人誤認為其未就信託設帳或並非以信託為業，不受所得稅法信託所得申報之規範。事實上，不論是以信託為常業的營業信託（如銀行或投信公司）或一般的民事信託，不論受託人是個人或法人，依據信託法第31條及所得稅法第6條之2之規定，信託行為之受託人都應就各信託，分別設置帳簿，詳細記載各信託之收支項目，亦應依法於每年一月底前申報信託所得。該局提醒納稅義務人，訂定信託契約前應先了解相關的法令規定並且依據法令的規定盡義務、享權利，才能真正保障自己！(本所辦理之信託規劃案件，不論信託行為中之受託人是委託人親屬或由委託人指定之特定對象，本所皆一定於辦畢信託財產移轉登記後，主動幫客戶申請辦理【受託信託財產專戶】，僅有少數堅持信託財產要自己申報之客戶，本所為維護及尊重其財產隱私，不會太過強制要求代客戶申報與辦理，但本所定會再三提醒客戶每年按時申報、繳納信託所得，以免因疏忽或違規受到處罰。客戶若有疑問或需要申報之書表、範例等資料，請親洽本事務所或聯絡電話03-3680429 行政祕書 段小姐) 回上一頁 至本網站首頁   .

          繼承贈與目錄總覽 一、認識繼承制度 0.請注意 ! 因民法繼承篇修訂，我國繼承制度又有變革與新的規定 1.繼承入門(認識我國的繼承新制) 2.親人過世了，誰是法定繼承人？ 3.遺產繼承人之順序 4.繼承人就遺產所得繼承之比例如何？ 5.繼承的方式有幾種？ 6.繼承人可以不要繼承嗎?（如何辦理拋棄繼承？） 7.繼承人不知道遺產有多少，怎麼辦最好？（如何辦理限定繼承？） 8.繼承人是無行為能力人或限制行為能力人也要繼承嗎？ 9.法定繼承人中有無行為能力、限制行為能力及完全行為能力人，如何繼承？ 10.97年1月4日前之繼承事件，繼承人在被繼承人死亡時是無行為能力人或限制行為能力人，在97年1月4日以後還要不要負責清償繼承債務？ 11.我拋棄繼承後，我的子女會繼承嗎？ 12.被繼承人的保證債務，繼承人要不要償還？ 13.親人過世時，不可忽略的繼承三步驟？ 二、遺產繼承實務----登記法令補充規定 1.遺產繼承人 2.收養子女繼承登記法令補充規定 3.養媳或媳婦仔 4.代位繼承 5.繼承之拋棄 6.無人承認之繼承 7.遺囑 繼承登記法令補充規定 8.繼承登記應附之文件 三、遺產繼承問題探討 1.未依規定辦理繼承登記，對自身權益有何影響？ 2.胎兒(遺腹子)的繼承權利 3.同時死亡之繼承關係  4. 認識繼承的王牌----剩餘財產分配請求權 5.遺產酌給請求權  6.棄養父母或有重大侮辱父母之不孝子女，可以取消其繼承權嗎？------繼承人地位的喪失 7.繼承人兼債務人之應繼分 8.繼承人兼受贈人之應繼分  9.認識特留分及特留分之計算方式 10. 特留分之保全 11.繼承之【歸扣】及特留分之【扣減權】 12.請注意----繼承人中有【未成年人】之新規定 四、贈與及遺贈 1.認識贈與 2.附有負擔之贈與 3.定期之贈與 4.贈與之撤銷  5.認識遺贈 6.死因贈與和遺贈 7.附有義務之遺贈 8.遺贈之效力  9.生前贈與之【歸扣】及特留分【扣減權】相關規定 五、遺囑與繼承贈與 遺囑----1. 認識遺囑 遺囑----2. 遺囑的方式 遺囑----3.自書遺囑應注意事項(含範例) 遺囑----4. 公證遺囑應注意事項(含範例) 遺囑----5. 密封遺囑 遺囑----6. 代筆遺囑 遺囑----7. 口授遺囑 遺囑----8. 遺囑見證人資格 遺囑----9. 遺囑效力 遺囑----10. 遺囑執行 遺囑----11. 遺囑執行人職務 遺囑----12. 遺囑撤回 遺囑----13. 關於親屬會議 遺囑----14. 關於信託遺囑 若有繼承、遺贈、遺產分割協議等房地產相關疑難，歡迎洽詢。本所於全省皆有客服及顧問人員提供諮詢服務 【另徵求不動產(法拍顧問．信託規劃．理財專員．代書服務)全省各縣市分區駐點諮詢顧問及客服人員詳見業務拓展】曹慶好地政士事務所 曹慶好不動產信託顧問事務所 地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號電話: 03-3680429 0920570258 歡迎蒞臨指正賜教 回不動產信託達人首頁  .

          代書服務目錄總覽 一、地政服務及資訊 1. 地政機關通訊錄(含地址、電話、管轄機關等) 2.全 國 地 政 機 關 網 站 3.各縣市地政士公會網站 4.合格地政士(代書)查詢 5.「執行業務者收入標準」及「執行業務者費用標準」與地政士事務所收費標準明細之區別 6.申請謄本須知&網路申領電子謄本 7.各 項 不 動 產 交 易 契 約 範 本(內政部版) 7-1.99.8.16更新版(內政部版)各種不動產契約書範本 8.地價資料查詢 9.全國財產總歸戶查詢臨櫃作業及流程 10.外國人在我國購買不動產應注意事項&外國人取得或設定土地權利互惠國家一覽表 11.清朝及日據時期【年 號 對 照 表】 12.日據時期戶口簿記事、資料、名稱解釋 13.登記規費及罰鍰 14.未辦繼承登記之土地、建物 二、登記實務 1.鑑界申請(測量科) 2.標示變更登記(分割、合併) 3.第一次登記(保存登記) 4.所有權變更登記 5.書狀換給及書狀補給登記 6.塗銷登記 7.典權登記 8.永佃權、地上權、地役權登記 9. 抵押權登記 10.限制登記 11.信托登記 12.繼承登記三、登記法規函令解釋 1.新修定【土地登記規則】(部分條文修正) 2.地政法規函令解釋最新訊息 3.祭祀公業條例相關函令解釋 4.神明會土地之相關函令解釋(上)、(下) 四、文書範例、書表製作 1. 土地糾紛-----未經同意擅自通行，排除侵害起訴狀(範本) 2.土地被占用糾紛------民事排除侵害返還土地地院起訴狀(範例) 3.土地糾紛-----共有人因權利受損聲請調解狀(範例) 4.債務糾紛-----聲請扣押債務人不動產(範例) 5.土地遭竊佔----通知佔用人(範例) 6.金主融資借款契約書(法拍代墊款用) 7.房屋買賣案結案確認清單五、地政工作經驗談與觀念分享(歡迎地政專業人士撰文分享經驗與觀念) 1.從掏空力霸集團公司資產說起 2.探討關於土地法第37條之1 3.代書 4.「因部分繼承人故意刁難而未檢附權狀，以切結權狀遺失遭判刑」之探討 5.把圍牆拆了？真冤枉 6.有這款的事情？真扯 7.地政士的困境與機會---不動產信託規劃 8.不動產信託實務-----簽訂【信託私契】要領 9.地政工作隨筆----雜談【雙地政士制】 回不動產信託達人首頁若有房地產登記相關疑難與問題歡迎洽詢；本所於全省皆有客服及顧問人員提供諮詢服務【另徵求不動產(法拍顧問．信託規劃．理財專員．代書服務)全省各縣市分區駐點諮詢顧問及客服人員詳見業務拓展】曹慶好地政士事務所 曹慶好不動產信託顧問事務所 地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號電話: 03-3680429 0920570258 歡迎蒞臨指正賜教   .

          房地稅務目錄總覽 與不動產相關的稅務相當繁雜，有土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、孳息收益所得稅、遺產稅、贈與稅、營業稅、財產交易所得稅、印花稅.....等。基本上本網站是依主管承辦稅務的機關不同，而將不動產稅務區分為『國稅』與『地方稅』，以使讀者有頭緒知道該找哪個機關辦理，不致跑錯承辦單位浪費寶貴時間。以及依持有不動產或處分不動產來區分為『持有稅』與『移轉稅』，以使讀者明瞭何時該申報、何時該繳納....等，不致因漏報、延繳等而冤枉被罰款、補稅、加徵滯納金...等。 不動產所涉及之稅務錯綜複雜，常互有牽連關係，若非專業人士實難以全面掌握，為使一般讀者與社會大眾易於瞭解，本人特別將與不動產信託規劃關係較為密切的遺產稅及贈與稅整理歸納在【節稅實務目錄總覽】中，另將其它房地產相關稅務整理歸納在【房地稅務目錄總覽】中。當然這並不表示遺產稅及贈與稅只有跟信託節稅規劃有關；像父母幫子女買不動產或親友間的買賣、辦理私人抵押權設定與塗銷、土地分割合併.....等就一定要同時考慮到遺產及贈與稅之相關規定。也不代表信託規劃就無需考量土地增值稅、財產交易所得稅、孳息收益所得稅....等。建議若屬較複雜疑難之房地產稅務規劃，仍應以請教不動產專業人士為宜。 一、認識房地稅務與房地稅務資訊1.稅務機關通訊錄2.房屋買賣出租節稅五撇步大公開 3.購屋應付各項稅費介紹(上) 4.購屋應付各項稅費介紹(中) 5.購屋應付各項稅費介紹(下) 6.法拍相關房地稅費 7.房地稅務新訊息：土地增值稅新制，自用住宅優惠稅率由【一生一次】放寬為【一生一屋】  8.回覆讀者提問------請問如何得知自己的房子是否已經使用"自用住宅"的地價稅優惠? 二、土地增值稅與契稅1.土地增值稅問與答 2.土地增值稅節稅分享  3.土地增值稅課稅範圍4.土地增值稅稅率 5. 土地增值稅罰則 6. 土地增值稅申報案件作業流程 7.契稅問與答8.契稅節稅分享 9.契稅課稅範圍 10.契稅稅率及罰則 三、地價稅與房屋稅1.地價稅問與答2. 地價稅節稅分享3. 地價稅課稅範圍及災害減免4.地價稅稅率 5. 地價稅罰則  6.地價稅自用住宅用地申請作業流程7.地價稅工業用地申請作業流程 8.房屋稅問與答9.房屋稅節稅分享10.房屋稅課稅範圍與災害減免11.房屋稅稅率及罰則12.房屋設籍申報案件作業及流程13.變更房屋使用情形申報案件作業及流程14.房屋稅課稅現值申請案件作業及流程15.房屋稅籍證明申請案件臨櫃作業及流程  四、所得稅與營業稅1.綜合所得稅申報與房地產有關事項之說明 2. 個人出售房屋申報財產交易所得或損失應檢附之證明文件 3.共同出資購地，未具名者於售地取得利益時，應課徵綜合所得稅4.切勿短漏報所得5. 以個人名義承租房屋供執行業務使用之注意事項 6.利用他人名義分散所得規避綜所稅者，經查獲除補稅外並依法處罰7.承租人負擔扣繳稅款應如何開立扣繳憑單 8.個人出租土地供他人自費建屋，應如何申報租賃所得？ 9.個人仲介買賣取得之佣金，應申報綜所稅 10.房屋牆面或頂樓出租供他人使用，如何計算租賃所得？ 11.營利事業倒閉致出租人無法取得扣繳憑單應如何處理？ 五、印花稅及其他稅賦1.印花稅問與答2.印花稅節稅分享 3.印花稅課稅方式4.印花稅稅率及罰則 5.印花稅大額憑證繳納申請案件臨櫃作業及流程 回不動產信託達人首頁 若有房地產稅務規劃相關疑難，歡迎洽詢。本所於全省皆有客服及顧問人員提供諮詢服務另徵求不動產(法拍顧問．信託規劃．理財專員．代書服務)全省各縣市分區駐點諮詢顧問及客服人員詳見【業務拓展】曹慶好地政士事務所 曹慶好不動產信託顧問事務所 地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號電話: 03-3680429 0920570258 歡迎蒞臨指正賜教   .

          法拍點交----(二)實例解說　法拍屋的點交 法拍屋的產權保證清楚，法院核發不動產權利移轉證書後拍定人就可以請地政士(昔稱代書或土地登記專業代理人)辦理報稅、查欠、貸款、過戶等事項且絕對能順利產權移轉。另外於領得權利移轉證書同時也要進行【聲請點交】程序。如果當初拍賣公告記載為〈點交〉的案件，法院也會保證將不動產點交給拍定人而不會有問題；頂多就是時間快慢或有無動用到強制執行的必要罷了。但〈不點交〉的的案件雖然產權移轉沒有問題；使用權的取得卻需要專業的協調、處理能力或另行訴訟來解決了。 不論有點交或不點交的案件，只要是必需跟債務人(使用人)協商周旋，都要有高度的技巧才能讓過程快速且圓滿。例如同樣是點交的案件若處理的得宜也許原屋主10天就自行搬遷，但若原屋主「不爽」要求依強制執行程序走，雖然最後法院會負責點交，可能就要多花兩、三個月才能交屋。所以【點交】是一門很重要的功課，唯其處理的方式很難以教條列出該如何按部就班進行，因為它是一門需要藝術需要天份的功課，而且不同的個案、不同的債務人處理的方式就不同。以下僅能列出在透明房訊(目前全國最大的法拍資訊網站)可容易搜尋得到的實例解說〈請參考透明房訊之房地問答〉，至於法拍屋點交的技巧與手法還是要靠實務經驗的積累與用心體會才能成為見招拆招的法拍屋點交藝術家。 Ｑ：如為點交之空屋應如何處理？Ａ：一般來說，所謂”空屋”是指在執行法院實施查封時，該查封的房屋無人居住或無人在內者，因此，假如是屬於可以點交的空屋拍定人除應具狀聲請點交外，並應注意點交前，債務人以外的第三人，假冒各種假租約或其它虛偽使用關係，主張在查封前，業已占有標的物，而使得執行法院臨時決定不點交，致影響標的物的交付占有，另外在點交時，最好做好換鎖工作，以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。　Ｑ：不點交之空屋應如何處理？Ａ：當第三人陳報執行法院主張在標的物查封前已經占有，但查封時卻發現該查封房屋為空屋，即無人在內居住情形，此時通常實務作法，大多只需第三人於查封期間拍賣公告前，將租用，借用或其它使用關係以書證（如租約或借用契約，契約書）陳報於執行法院，執行法院大部分會依不點交程序處理，即使是空屋也無法聲請點交，因為執行法院只管查封時形式上第三人有無在查封前占有，至於確實有無占有權源，則並非執行法院職權所及，應是另一法律關係始能依訴訟主張，所以投標人應留意空屋不點交在將來請求遷讓房屋，多一層的官司糾葛。 　Ｑ：標得房屋，如該屋係屋主自住點交，應如何處理？Ａ：標得房屋，該屋是屋主自住則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，則依強制執行法第九十九條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的占有，點交於拍定人。　Ｑ：查封時屋主與第三者訂立租賃契約而拍賣公告註明不點交但確係屋主自住，應如何處理？Ａ：查封時雖然屋主與第三人訂立租賃契約，但查封時確係屋主（即債務人）自住，則屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人仍可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務 人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人，至於第三人能否主張有租賃關係，而請求交付租賃物，則係另一問題，並不有礙點交之進行。 　Ｑ：標得房屋，如該屋係第三人占用，應如何處理？Ａ：第三人占有拍定人標得之房屋，如係基於租賃關係而占有，當可依狀況三之解析處理，如係使用借貸的占有關係，則因不受民法第四百二十五條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求遷讓返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定對第三占有人請求返還所有物。 　Ｑ：標得房屋，如該屋屋主已遷移，但屋內仍遺留眾多物品該如何處理？Ａ：依據強制執行法第一百條規定處理方式，應將遺留物品，應取去點交給〔債務人本人〕或〔債務人的代理人〕或〔債務人家屬〕或〔債務人受僱人〕，假如這些都已遷移，則應將該遺留物品暫付保管，而向債務人為限期領取的通知，債務人逾限不領取時，得拍賣該遺留物品而提存其價金，或為其他適當的處置。　Ｑ：標得房屋，如該屋屋主已遷移，但屋內仍遺有〔公媽〕或〔佛像〕等物品，應如何處理？Ａ：除如狀況五以遺留物品處理方式外，至於〔公媽〕（即袓先神位）〔佛像〕雖得按動產執行程序，並不受強制執行法第五十三條規定不得查封之限制，但通常都沒辦法賣得到價金提存，而且在風俗習慣上，也有一定的忌諱，所以最好以拍定人暫墊費用，聲請移往適當的寺廟供奉，並聲請法院通知債務人領取，以便解決問題。 　Ｑ：標得房屋，如該屋屋主，要索取裝璜費用，否則拒不搬遷，或加以拆毀，應如何處理？Ａ：依民法第八百十一條規定：〔動產因附合而成為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝璜材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，自不得以要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則不無涉有刑法第三百五十四條規定之毀損罪嫌，民事上，拍定人亦可依民法第一百八十四條侵權行為規定請求損害賠償。　Ｑ：標得房屋，通常應包括那些設施在點交範圍之內？Ａ：除拍賣公告拍賣範圍之外，尚包括附著於房屋的裝璜，衛浴設備，各種管線，貼地之地毯及附貼之傢俱等物，其他像公共設施，增建而無獨立性的建物（如頂樓加蓋或層下之擴建廚廁等）亦包括在內。 　Ｑ：標得房屋係公寓頂樓，不在拍賣之內，屋主要搬遷至頂樓增建，應如何處理？ Ａ：如該頂樓違建無獨立出入而欠缺獨立性，依據民法第六十八條規定僅能算是常助主物效用之從物，而主物之處分及於從物（主，從物同屬債務人所有時）所以拍定人可以聲請法院點交，至於非物性質的頂樓加蓋，既然沒有拍賣範圍內又非從物，則拍定人尚不得主張取得所有權而聲請點交，只能視頂樓違建程序是否構成行政取締對象之違建而聲請行政機關依法處理。　Ｑ：標得房屋，如遭屋主恐嚇應如何處理？Ａ：關於標得房屋，而遭屋主恐嚇，已不是單純的民事問題，而兼含涉有刑法第三百零五條恐嚇危害安全的罪嫌，當然拍定人得以〔被害人〕地位依法訴追屋主刑事責任（告訴或自訴之提起）但為防屋主嗣後狡辯卸責，最好先備妥錄音設備，或請傳訊在場證人，俾資佐證以懲不法，保障拍定人之權益。 　Ｑ：標得房屋，如屋主臨走前，將屋內水，電管道設施或裝璜予以破壞拍定人權如何處理？Ａ：標得房屋，點交範圍包括屋內水，電管道設施，及附合於房屋的裝璜，換句話說，這些都是屬於拍定人所有，屋主臨走前破壞如果是在權利移轉證書核發前，應足該當刑法第三百五十六條損害債權罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金），及刑法第一百三十九條規定違背查封罪〔應處一年以下有期徒刑，拘役或三百之以下罰金〕：如在權利移轉證書核發後毀壞，則該物對債務人而言已屬他人之物，則應構成刑法第三百五十四條規定一般毀損罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金）如果當未撤封，亦是構成刑法第一百三十九條規定違背查封效力罪，所以當拍定人在標得房屋後，應隨時注意房屋現狀，並應積極對破壞者搜證，至於已遭破壞則得依法訴追將不法之徒繩之以法，在民事上也可以主張依民法第一百八十四條侵權行為規定請求屋主負損害賠償責任。　Ｑ：標得房屋，拍定不依合法程序而闖入屋內或恐嚇其搬遷，會產生何種後果？應如何處理？Ａ：標得房屋為儘速取得房屋之佔有而恐嚇屋主或第三人搬遷，可能會吃上刑法第三百零五條規定的恐嚇危害安全罪的刑事司，而且這種罪是〔非告訴乃論之罪〕，至於標得房屋在權利移轉證書核發，固然可以取得所有權，但拍定人卻不依法定程序聲請點請遷讓房屋而擅入其內，這種情節，實不無構成非法侵入他人在居罪之嫌，蓋屋主或第三人的占有縱然毫無權源，但在未取得執行名義強制執行前，均不得未經同意擅自入內居住，否則，難免吃上刑法第三百零六條規定妨害居住自由罪的刑事官司，（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百元以下罰金）不可不慎。 　Ｑ：標得房屋，應如何聲點交，需準備那些人員，器材，執行當中如遇屋主抵抗，又如何處理？Ａ：(1)人員器材：請村里長會同，請警察協助請鎖匠開鎖、換鎖、水、電專業人員檢視房屋水電管路。　　(2)應先具狀聲請點交，並將可能發生狀況一併陳報。　　(3)如遇抗拒，則應即聲請執行人員，請警察協助，以強制力解除屋主或第三人占有，以求點交予拍定人。 　Ｑ：標得房屋，該屋係拍賣持分，而屋內由共有人居住，且為不點交，應如何處理？Ａ：拍賣共有物應有部分（即持分）時，若共有人已約定分管，執行法院應將債務人占有部分，按占有現狀點交拍定人，這是目前實務處理方式，換言之該共有物只要不是債務人占有，即無從點交，此時只有兩條途徑可走：(1) 如債務人曾與他共有人有分管協定，則可請求他共有人按分管協定交出拍定人應取得分管之共有物。(2) 如業已分管由他共有人全部占有，或未約定分管，則倒不如依民法第八百二十三條規定隨時請求分割，以劃清權利歸屬，確保權益。　Ｑ：標得房屋，拍賣房屋註明，該屋一部份侵佔在別人土地上，應如何處理？Ａ：這種情形，應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第七百九十六條規定意旨不外為：(1) 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。(2) 但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得謮求賠償。至於越界建築之土地為國有地，則應視其情形辦理承租及承購手續。　Ｑ：標得房屋，如係祗拍賣房屋，不包括基地，應如何處理？Ａ：(1) 在標得房屋原屬抵押物拍賣情形，而土地與房屋同屬一人所有，而僅以建物設定抵押權而拍賣時，此時建物拍定人，得取得對土地的法定地上權（參照民法第八百七十六條，辦理強制執行應行注意事項第四十項第五款）。　　(2) 如非一情形，應注意有無合法權源，如〔租賃權〕（事實上租賃關係），（使用權），（地上權）等等，當然最好的方式就是能向基地所有人洽購土地所有權，或在基地出賣時依土地法一百零四條挸定主張優先購買權，否則，若無任何權源，除非屬集合式住宅或大型公寓外，難免被地主主張拆屋還地，應特別注意。　Ｑ：標得土地，如係袛拍賣土地，不包括房屋在內應如何處理？Ａ：這種情形，剛好跟問十五相反，假如屋主有權源（地上權已有設定，與前地主有租賃關係等等）占有，則僅能按各該法律關係請求給付地租，如屋主占有的土地是無權占有，則自得依民法第七百六十七條規定請求返還無權占有物即請求拆屋還地，但在集合住宅或公寓式住宅，無權源占有僅為其中一、二，則似只能請求依事實上租賃關請求相當於租金的給付。 　Ｑ：標得土地，而土地上尚有其它農作物或設施應如何處理？Ａ：應點交的土地上有農作物未併同估價拍賣者，執行法院得勸告拍定人與有收獲權人協議為相當之補償，假協議不成時，該地上農作物已經成熟者，執行法院應准許有收穫人自行收成，假如地上作物為長期性的農作物或果樹，則應與土地一併點交與拍定人（詳見辦理強制執行應行注意事項第五十七項），至於其他設施，如果未達〔定著物〕的獨立不動產階段（民法第六十六條規定參照），則應已成為土地重要成分，所以應一併點交予拍定人。 　Ｑ：標得土地，如土地已被設定地上權，應如何處理？Ａ：要解決土地上業已被設定地上權的方法不外有三：(1) 地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得以〔存證信函〕向地上權人主張撤銷地上權，並請協同辦理塗銷登記。(2) 地上權定有存續期間則因存續期間屆滿而消滅後，可以訴請地上權人協同辦理塗銷登記，（有認為可據土地所有權單獨向地政機關辦理塗銷登記）。 (3) 如果是屬於租地建屋的準地上權關係（土地法第一百零二條規定參照），則可依土地法第一百零三條規定所列各款情事之一，而主張終止基地租約，收回基地，並訴請塗銷已為地上權的登記。1 契約年限屆滿時。2 承租人以基地供違反法令之使用時。3 承租人轉租基地於他人時。4 承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。5 承租人違反租賃契約時。　Ｑ：標得土地，如無法確定土地界址，應如何處理？Ａ：土地界址，不像建物那麼容易尋找，所以在標得土地，如要確定土地界址，即應以土地所有權人名義，聲請地政機關鑑界，共套繪測量成果圖，地籍圖存查，以資確定土地之真正界址，（詳土地登記規則）。 　Ｑ：拍定人請求租用人搬遷，如要其搬遷需支付該筆房屋押金，否則拒不搬遷，應如何處理？Ａ：我國民法四百二十五條，固有買賣不破租賃之規定，惟押租金契約，係屬要物契約，為租賃契約之從契約，是以除非債務人曾轉交押租金予拍定人，否則拍定人並不當然承受該押租金契約，即依法不負返還之責，況押租金之返還與租賃物之遷讓，亦不得主張同時履行抗衡，故拍定人可依法逕行請求承租人搬遷。 　Ｑ：承租人稱，租金已一次全部交給原屋主，因此要住到租期屆滿，拍定人應如何處理？Ａ：承租人依租賃契約，在租賃關係中所預付之租金，得以對抗受讓人（即拍定人），為實務上向來肯定之見解，而一般消費借貸的以息抵租，因債之關係僅發生於債務人與承租人間，故除有民法第三百條債務承擔之情形外，原約定對第三人（即拍定人）並非繼續有效，是此時拍定人應確實查證，並嚴格分辦究係，租金預付，或消費借貸的以息出抵租，而異其處理。　Ｑ：標得房屋為第三人租用中，如果承租人不願意調高租金，是否有調高租金之補救辦法？Ａ：拍定人因買賣不破租賃規定，承受租賃契約，如屬定期租賃，並無民法第四百四十二條請求法院增減租金之適用，故除非經由承租人同意，合意債之更改，否則依法不得主張，又押金之收取，如原租賃契約有所規定，而承租人尚未依約交付，拍定人基於繼受出租人之地位，可請求交。　Ｑ：在查封前由第三人占用，或租用中，是否可拒不讓承租人共用客廳廚房浴室等設施？Ａ：拍定人因買賣不破租賃之規定，承受租賃契約，須依原契約內容，忠實履行是拍定人無法拒絕承租人共用客廳，廚房，浴廁。 　Ｑ：標得房屋為債權人借用中，債權人稱與原屋主取得協議借用該屋抵還債務，應如何處理？Ａ：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條規定，是債權人要不得以拍定人前手（即債務人），與其訂有使用借貸契約，主張對拍定人有使用房屋之權利。　Ｑ：在投標前承租人曾私下允諾，但得標後承租人或占用人卻反悔，拒不搬遷，拍定人應如何處理？Ａ：依據契約自由，私法自治之精神，拍定人投標前與承租人或占用人之協議完全有效，故拍定人可逕依該協議，請求遷讓房屋。　Ｑ：債務 人向民事執行處提出聲請，其子目前正在軍中服役，請求民事執行處，暫緩執行點交，拍定人應如何處理？Ａ：因債務人負有金錢債務，致其不動產，經執行法院實施查封，拍賣程序後，如債務人或其家屬應徵召人營服役後，而該不動產又確為其維持生活所必需者，其點交當屬金錢請求權強制執行之續行程序，就債務人或其家屬而言，當有軍人及其家屬優待條例第十條規定之適用，可暫緩點交，惟若係因物之交付請求權執行點交，則不受優待，但就債務人以外之第三人，則無論占有在查封前，查封後則無該條之優待適用。 　Ｑ：標得房屋，原屋主在房屋現址設立〔××宮〕供人祭拜或該屋即為寺廟，應如何處理較為妥當？Ａ：執行點交不動產內之動產，非強制執行範圍內之財產，應取去點交債務人或其家屬或受僱人，若無人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾期不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其它適當之處置，為強制執行法第一百條之規定，至於其拍賣方法除應先期公告外，毋庸實施查封，無人應買時，債權人不願意承受，法院亦無庸撤銷查封，將拍賣物返還債務人，是寺廟內之祭祀，禮拜用品及神位雖因此可得拍賣，但依風俗習慣，必無人應買，此時執行法院宜經拍定人同意繳納費用後，將神位等送至寺廟安置，以待債務人或其家屬領取為當建議投標前，應親至現場勘查房屋使用情況，再決定投標與否。 　Ｑ：標得房屋原屋主遺留物品，經執行處屢次通知搬走均置之不理，此時拍定人應如何處理？Ａ：拍定人可逕向執行法院聲請依強制執行法第一百條第二項規定，拍賣而提存其價金，動物在法律上性質，視為動產，故若債務人屋內遺有動物，則可依前述辦法處理。　Ｑ：標得廠房內有眾多生產設備，而該設備並未列拍賣之內，拍定人應如何處理？ Ａ： 拍定人係依執行處命令請工人將該設備全部拆除，並無任何”不法侵害”情事，依法不負侵權行為責任。 有時法拍屋的點交確實需要較有實務經驗及專業能力者來處理，若您的案件較特殊、需要專業者給予諮詢顧問及協助或您不想出面處理這些瑣碎煩人協商事宜、時間寶貴事業繁忙無暇處理者。歡迎洽詢本事務所。 洽詢專線: 03-3680429 ; 0920570258 曹慶好地政士事務所 開業證號: 87字第001147號 曹慶好信託顧問事務所 統編: 10647226 地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號 回本分類目錄　 .